新契稅法下房屋交易契稅如何計算?

將于2021年9月1日起施行的契稅法，明確了判斷契稅計稅依據(jù)的基本原則：

田地管理權(quán)買斷、買下，房屋買賣的，計稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬集中于合同確定的總價價格；土地使用權(quán)交換、房屋互換的，計稅依據(jù)為所互換的土地使用權(quán)、房屋價格的數(shù)額；贈與等其他不能成交價格的應(yīng)稅情形，計稅依據(jù)為稅務(wù)本部參照市場價格主管機關(guān)核定的價格。

那么在現(xiàn)行政策下，買賣、租給、繼承者、贈與個人財產(chǎn)都牽涉什么稅？如何操作才不違章？本文帶您來明白！

個人銷售房產(chǎn)交哪些稅？

一、價格

1.個人銷售其得到的不動產(chǎn)（不含其出售的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用除以該項不動產(chǎn)購進標價或者取得不動產(chǎn)時的置地后的總市值為年銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納鹽稅。

2.個人轉(zhuǎn)讓其自辦的不動產(chǎn)（不含其自建承租住房），以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

3.個人銷售自建自用住房上繳增值稅。

4.個人將購買低下2年的住房全面銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的周邊地區(qū)。

5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售支出減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

6.涉及家庭財產(chǎn)分隔的個人捐獻轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。

家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離異財產(chǎn)分割；無償贈與伴侶、雙親、未婚、外祖父母、外祖父母、三子女、長子子女、孩子；無償贈與對其擔(dān)負實際撫育或者衣食權(quán)利的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)許多人死于，法定繼承者、臨終繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

二、個人收益稅

1.個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。

對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等可靠本票，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅收及有關(guān)合理費用。

2.個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是*的家庭生活配套取得的所得，暫免征收個人所得稅。

個人轉(zhuǎn)讓出售不安5年或家庭非*住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅，稅率為20%。

3.列出情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

4.通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是母子雙方對共同共約財產(chǎn)的處理方式，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

三、炒賣

對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

四、土地增值稅

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。以下繼承及贈與建筑業(yè)的行為不征收土地增值稅：

1) 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

2) 房產(chǎn)所有人、土地起到權(quán)所有人通過中國北部非商業(yè)的價值觀團體、機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、教務(wù)和其他社會福利、公益活動生涯的。

五、契稅

1.契稅稅率為3%—5%。

契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)政府、隸屬市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

2.自2016年2月22日起，對個人購買家庭*住房（伴侶范圍包括購房人、配偶以及成年人子女，總額），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

3.自2016年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不出臺）家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

4.對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為，解決問題義子人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況。

5.繼承權(quán)的關(guān)系很短此后夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方期限內(nèi)、變更共有主導(dǎo)地位的，免征契稅。

六、附加稅費

增值稅涉及的附加稅包括：城市維護建設(shè)稅、教育費附加和大多教育費附加，計稅依據(jù)為增值稅稅額。

由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控所需確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城市維護建設(shè)稅和教育費附加、地方教育費附加。

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