商業(yè)店鋪租賃最容易產(chǎn)生糾紛的幾個法律問題

商業(yè)店鋪租賃糾紛是非常常見的法律疑慮，由于大多數(shù)朋友在這方面法律意識淡薄，對后期所產(chǎn)生的糾紛預判不足，會造成大量的訴訟情況卷入，我想這都不是朋友們一定會的結(jié)果。

一調(diào)查店面的檔案

租店面以前，到該店面所在房地產(chǎn)交易的中心查一查產(chǎn)權(quán)登記情況，要確認：

1)民房的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途本性住宅性質(zhì)。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險。

2)產(chǎn)權(quán)人是誰。這樣可以保障你不是在租其他第三人的房屋。

3)該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新產(chǎn)權(quán)的租賃婚姻關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人遲遲辦出營業(yè)執(zhí)照。

二免租裝修期

商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，租賃人同意不收取承租人裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的詳細費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的電價、電費等還需按合同約定承擔。但“免租裝修期”不是法律明確規(guī)定的概念，所以，你在公寓是要去談，把這個期間談出來。談不出來怎么辦?租還是不租自己看著辦。

簽定合同發(fā)生的費用

三租賃手續(xù)費

俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當承擔但未申領(lǐng)的費用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。你守約，押金就跑不了。

四稅費承擔

按照法律、法律法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性元數(shù)據(jù)規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當承擔以下稅費：

1)出租：

稅種及附件租金*5.55%

房產(chǎn)稅租金*12%

個人所得稅所得大部分*20%(所得部分為租金扣減修復費用，維修費用每次不超過800元)

印花稅租金(國內(nèi)生產(chǎn)總值)0.1%(在*次交納時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金推算。)

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關(guān)實際征收為準。

2)轉(zhuǎn)租：

營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%

印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%

上述規(guī)格只是法定征收標準，特殊區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。

雖然上述稅費的繳納構(gòu)成為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定這些稅費由誰承擔或補足的比例。就像賣房，一般來說都約定的是賣家要繳的費用由買家出。

簽定合同時要青睞的*重要內(nèi)容

五營業(yè)執(zhí)照

租商鋪的目的在于著手商業(yè)經(jīng)營娛樂活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是才會合法獲得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要穿插著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)有，主要涉及以下幾個方面：

1、保留租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照;

2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷徙，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照;

3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照;

4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂、餐飲等)的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等機構(gòu)檢驗合格者，取得警政許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照;

5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。

對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人自愿，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當承擔直接的違約責任;上述第4條情形，可設(shè)定為無責任加盟情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責任解除合同。

六裝修的處置

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于路面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當注意幾個問題：

1)明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有突顯的改建、搭建的，應(yīng)當明確約定可信，對于廣告、店招方位也可約定清楚。

2)解除合同的違約責任，某種程度考慮違約金部分，因為違約金常常會約定對等于押金，數(shù)額不高，往往稍遜承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

3)明確租賃期滿時，裝修、添附(新搭建的建筑)的處置方式。

七水、電、電話線等

因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的飲用水又會受到各種因素影響，提議承租商鋪前，應(yīng)當事先考察是否滿足使用銷售需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量必需費用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租道理免責解除合同的基本權(quán)利。

簽定合同以后的問題

八租賃登記

租賃合同登記備案，僅指合同備案登記性質(zhì)。租賃登記要注意的問題：

1)登記與否不影響合同本身的施行，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;

2)經(jīng)登記的案件，具備對抗第三人的法律外借，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。

九轉(zhuǎn)租問題

商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這就是轉(zhuǎn)租問題。要注意：

1)轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，就是產(chǎn)權(quán)人的書面同意(告訴他為什么要查這房子到底是誰的吧)。否則，產(chǎn)權(quán)人無論如何可以解除他與二房東的租賃合同，你與二房東的合同就……。

2)原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，即轉(zhuǎn)讓費，名頭可以是補償裝修損失等等。此筆費用不屬于承租人應(yīng)承擔的法定費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要談判當時協(xié)商同意，會受到法律侵害。

十買賣與租賃

許多承租人經(jīng)常擔心承租商鋪之后，租客將商鋪出售了怎么辦，似乎，承租人完全必須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：

1)出租人在出售商鋪前，必須在合理期限內(nèi)(三個月)通知承租人，承租人擁有同等條件之下的優(yōu)先購入權(quán)。即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。

2)即使承租人不想購買承租商鋪的，房東出售后，新的房東也應(yīng)當履行租賃合同，否則，新房東應(yīng)當承當租賃合同中的違約責任。這就是“買賣不破租賃”規(guī)范。

十一優(yōu)先承租權(quán)

首先，優(yōu)先承租權(quán)不是法定權(quán)利(優(yōu)先購買權(quán)是)，要約定。簽合同時可根據(jù)自身的需要，看是否約定此權(quán)利。

其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個不必經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準備開設(shè)酒店，我國導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)商討作為解約條件，以此能避免遭受不必要的違約責任。

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